投資ガイド

FFOとは?

FFOとは、「Funds From Operation」(営業活動からの資金)の略称で、REIT(不動産投資信託)の収益力を測定する代表的な指標です。

全米不動産投資信託協会(National Association of Real Estate Investment Trusts:NAREIT)による定義によれば、FFOとは;
「GAAP(一般に公正妥当と認められた会計原則)に基づく当期純利益から、不動産の売却益または売却損失を除外し(売却益は控除し、売却損は足し戻し)、減価償却(←有形固定資産)と償却(←無形固定資産)を足し戻した後、非連結パートナーシップとジョイントベンチャーに関する修正をしたもの」とされます。
FUNDS FROM OPERATIONS means net income (computed in accordance with generally accepted accounting principles), excluding gains (or losses) from sales of property, plus depreciation and amortization, and after adjustments for unconsolidated partnerships and joint ventures.

★ざっくりいえば、FFOは、不動産賃貸事業から生み出す経常的なキャッシュ・フローです。減価償却費は非資金項目であるため純利益に足し戻し、また不動産売却損益は、不動産賃貸事業によって直接生み出した損益ではないため、純利益から除外します。
不動産賃貸事業は、減価償却費が多額になるビジネスなので、新規の不動産を取得した場合などに、期間利益が大きく変動します。FFOは、これを排除することでREITの経常的な収益力を測定するものです。

★FFOから設備投資額(資本的支出額)を差し引いた数値を、「AFFO」(Adjusted FFO)として開示するケースもあります。

投資口価格の一口当たりFFOに対する割合を示す指標を、「FFO倍率」といいます。

★FFO倍率は、一般の株のPERやPCFRに類似するものですね。

また、FFOと分配金の比率を、ペイアウトレシオ(Payout Ratio)と呼びます。

米国REITにおけるFFOは、一般的にFORM 10-KおよびFORM 10-Qのなかの、「Management’s Discussion and Analysis of Financial」に、(GAAPではないが投資家に有用な補足的情報開示として)詳しく説明されています。

日本のREITの場合、有価証券報告書の第一部【ファンド情報】第1【ファンドの状況】の冒頭の「主要な経営指標等の推移」に、FFOに関する指標が掲載されています。