米国REITの勝ち組「プロロジス」に注目してみよう

eコマースの恩恵を受ける物流REITの世界最大手「プロロジス」

物流REITのプロロジス「PLD」は、世界4大陸で倉庫・物流事業を展開する、世界最大の産業REITです。

銘柄解説 PLD：Prologis, Inc.（プロロジス）

米国第2位のREITであるプロロジスは、物流施設の開発・運営を手掛ける大手不動産会社です。日本でもグループ会社のREITがありますね（3283：日本プロロジスリート投資法人）。   TradingVi...

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2021.03.22

日本でも関係会社のREITが上場しているので、おなじみですね（3283：日本プロロジスリート投資法人）

プロロジスの株価はeコマースのブームに支えられて順調に推移しています。下は2020年初からの相対比較チャートです。青がプロロジス、赤がダウジョーンズREITインデックス、緑がアメリカンタワー、オレンジが日本プロロジスリート投資法人です。
（クリックで拡大できます。）

FactSetによると、足元の予想配当利回りは約2％（FTSE Nareit All REITs Indexの利回りは2.75％）、一方で年初来トータルリターンは約31％となっています。

REITは、配当利回りだけで選ぶのではなく、キャピタルゲインを含めたトータルリターンで選ぶべき、という代表的な銘柄ですね。

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プロロジスの足元の業績

同社の2021年Q2決算では、以下のように開示されています。（データ元：同社IRサイト）

• 1株当たりコアFFOの年間平均成長率：1年14%、2年平均11%、5年平均10%
• 配当の年間成長率：1年10%、2年平均10%、5年平均9%

FFOとは、「Funds From Operation」（営業活動からの資金）の略称で、REITの収益力（不動産賃貸事業から生み出す経常的なキャッシュ・フロー）を測定する代表的な指標です。

同社の主要顧客には、アマゾン、ホームデポ、フェデックス、UPSなどが含まれます。同社はM&Aを繰り返しており、昨年は同業REITであるLiberty Property Trustを130億ドルで買収しています。

REITは、ご存じの通り課税所得の90%以上を配当に回さなければなりませんが、それでもプロロジスが順調に成長しているのは、（賃料上昇だけでなく）同社の最大の成長ドライバーであるM&Aによるものです。

ご参考になれば幸いです。