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コラム

米国REITの勝ち組「プロロジス」に注目してみよう

eコマースの恩恵を受ける物流REITの世界最大手「プロロジス」

日本でも関係会社のREITが上場しているので、おなじみですね(3283:日本プロロジスリート投資法人

プロロジスの株価はeコマースのブームに支えられて順調に推移しています。下は2020年初からの相対比較チャートです。青がプロロジス、赤がダウジョーンズREITインデックス、緑がアメリカンタワー、オレンジが日本プロロジスリート投資法人です。
(クリックで拡大できます。)

FactSetによると、足元の予想配当利回りは約2%(FTSE Nareit All REITs Indexの利回りは2.75%)、一方で年初来トータルリターンは約31%となっています。

REITは、配当利回りだけで選ぶのではなく、キャピタルゲインを含めたトータルリターンで選ぶべき、という代表的な銘柄ですね。

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プロロジスの足元の業績

同社の2021年Q2決算では、以下のように開示されています。(データ元:同社IRサイト

  • 1株当たりコアFFOの年間平均成長率:1年14%、2年平均11%、5年平均10%
  • 配当の年間成長率:1年10%、2年平均10%、5年平均9%

FFOとは、「Funds From Operation」(営業活動からの資金)の略称で、REITの収益力(不動産賃貸事業から生み出す経常的なキャッシュ・フロー)を測定する代表的な指標です。

全米不動産投資信託協会の定義による「FFO」とは;
「GAAP(一般に公正妥当と認められた会計原則)に基づく当期純利益から、不動産の売却益または売却損失を除外し(売却益は控除し、売却損は足し戻し)、減価償却(有形固定資産)と償却(無形固定資産)を足し戻した後、非連結パートナーシップとジョイントベンチャーに関する修正をしたもの」をいいます。

同社の主要顧客には、アマゾン、ホームデポ、フェデックス、UPSなどが含まれます。同社はM&Aを繰り返しており、昨年は同業REITであるLiberty Property Trustを130億ドルで買収しています。

REITは、ご存じの通り課税所得の90%以上を配当に回さなければなりませんが、それでもプロロジスが順調に成長しているのは、(賃料上昇だけでなく)同社の最大の成長ドライバーであるM&Aによるものです。

ご参考になれば幸いです。

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