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コラム

「米国REIT」特集(4)米国のREITと日本のREITの比較

米国のREITと日本のREITの比較

米国REIT特集の4回目として、今回はREITの日米比較をまとめておきたいと思います。

米国REIT日本のREIT(J-REIT)
開始年1960年2000年
時価総額※約1兆2000億ドル
世界第1位
約1300億ドル(13.6兆円)
世界第2位

米国REITの市場規模(時価総額)は、J-REITの約10倍と覚えておくと良いと思います。
米国REITの最大銘柄のAMT(American Tower)と、J-REITの最大銘柄8951(日本ビルファンド)の時価総額の比率もだいたい10:1くらいです。

銘柄数※NAREIT登録銘柄数:222
(エクイティREIT:181)
(モーゲージREIT:41)
うちNYSE上場は186
62
投資対象の割合※オフィス:7%
インダストリアル:11%
小売:10%
住宅:13%
分散:4%
ロッジ・リゾート:3%
貸し倉庫:6%
ヘルスケア:9%
森林:2%
インフラ:17%
データセンター:9%
特殊:4%
モーゲージ:5%
オフィス:40%
商業施設:17%
住宅:14%
物流施設:18%
ホテル:8%
ヘルスケア:1%
その他:1%

米国REITは、J-REITと比べて、投資対象の種類が多岐にわたっています。

根拠法内国歳入法(税法)投資信託及び投資法人に関する法律
パススルーとなる税制上の要件90%超の配当その他 90%超の配当その他
外部運用管理・内部運用管理の別

内部運用管理が可能
(1986年以前は、外部運用管理のみ)
外部運用管理のみ

米国REITとJ-REITの最大の違いは、この点です。
J-REITは、自社で投資の運用や資産管理ができず、外部に委託する必要があります。J-REITは、全体の仕組みの中で器(ビークル)みたいなものです。J-REITが系列の不動産会社の事業と一体になっているのは、このためです。
一方、米国REITは、自社で投資の運用や資産の管理ができます。(以前はJ-REITと同様にできなかったのですが、法改正によって、現在は7割以上の米国REITが自社で運用管理を行っています。)

自社で運用管理するREITは、税務上の要件はあるものの、仕組みとしては普通の不動産会社に近いもの、といえます。

※時価総額、銘柄数、投資対象の割合は、2020年11月30日時点の値です。米国REITについてはNAREIT、J-REITについては不動産証券化協会(ARES)のデータに基づいています。

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