「米国REIT」特集（６）ヘルスケア型REITの成長性をめぐる分析

ヘルスケア型の米国REIT一覧とパフォーマンス

今回は、米国REIT特集の6回目として、ヘルスケア型REITについてまとめておきたいと思います。

【ヘルスケア型の米国REIT一覧】

※時価総額の単位は10億ドル、分配金利回りは年率の予想分配金利回り、PBRはNAV倍率の代わりに簡便的に表示しています（データ元はYahoo Finance、2020年12月25日時点）。

下記のチャートは、過去3年間（2018年年初～2020年末）を対象として、主要なヘルスケア型REITの価格を相対比較したものです。

時価総額の順に、WELL（ウェルタワー）を黄色、VTR（ベンタス）を赤色、OHI（オメガヘルスケア）をネイビー、SBRA（サブラヘルスケア）をパープル、GMRE（グローバルメディカル）を緑色のラインで表示しています。さらに米国REIT全体のパフォーマンスとして、ダウジョーンズREITインデックスを青線で表示、また米国株全体のパフォーマンスとして、S&P500をオレンジ線で表示しています。

ヘルスケア型REITは、高齢者住宅系、高度看護施設系、病院施設系に大別できる

ヘルスケア型REITは、一括りになっていますが、実体としては高齢者住宅系、高度看護施設系、病院施設系に大別できます。

• 最大手のWELL（ウェルタワー）やVTR（ベンタス）は高齢者住宅系の割合が大きい
• OHI（オメガヘルスケア）・SBRA（サブラヘルスケア）などは、高度看護施設系の割合が大きい
• GMRE（グローバルメディカル）などは、病院施設系

ヘルスケア型REITの成長性

REITの投資家としては、まず一般論として、米国の人口動態の変化、団塊の世代の増加、メディケア需要の増加などの点で、ヘルスケア型REITは将来有望ではないか？、と考えると思います。しかし、それほど単純な話ではありません。

米国REITは、日本のREIT（J-REIT）と比較して、オペレーター（施設使用者）との契約上、賃料の長期固定契約が多い特徴があります。この点で米国REITは、J-REITと比較して景気の波に左右されにくく、安定したパフォーマンスを期待できるといえますが、これは成長性が阻害されることと表裏一体の関係にあります。

特に、ヘルスケアREITは、1物件当たりの規模が比較的小さいという重要な特徴があります。したがって、物件数を増加させることはもちろんですが、さらに「より付加価値の高い資産への投資」が成長性の評価に影響を与えます。

ヘルスケアREITに投資する場合は、目先の配当利回りが比較的高いことだけを見るのではなく、将来の成長性があるかどうかを十分に検討する必要があります。

ヘルスケア型REITの取得ポリシーを分析してみよう

この点で参考になるREITとして、中小型グロースのETFで上位に含まれるGMRE（グローバルメディカル）を紹介したいと思います。

上の比較チャートで、GMREのパフォーマンス（緑色のライン）が際立っていることがわかりますね。

市場やETFのファンドマネージャーがGMREを高く評価するのは、当社の投資資産の取得ポリシーから、当銘柄の高い成長性が評価されているため、と考えます。

以下、GMRE（グローバルメディカル）の資産取得ポリシーを、要約で紹介します（同社Webサイトより抜粋しました。）

GMRE（グローバルメディカル）に関する個別記事はこちらです↓。

銘柄解説 GMRE：Global Medical REIT Inc.（グローバルメディカルREIT）

グローバルメディカルREITは、病院・医療施設の不動産に特化したREIT（不動産投資信託）です。同REITのポートフォリオは、米国内の122件の医療関連不動産（専門病院、診療所ビル、リハビリ施設、および手術センターな...

beikokukabu.com

2020.12.26

他の投資対象のREITでも同じですが、ヘルスケア型REITに投資する場合は特に、どのような施設に投資する方針であるかを調べて、成長性を分析してみることをおすすめします。