「米国REIT」特集(6)ヘルスケア型REITの成長性をめぐる分析

ヘルスケア型の米国REIT一覧とパフォーマンス

今回は、米国REIT特集の6回目として、ヘルスケア型REITについてまとめておきたいと思います。

【ヘルスケア型の米国REIT一覧】

ティッカー銘柄名時価総額分配金利回りPBR
WELLWelltower, Inc.26.513.841.65
VTRVentas, Inc.18.433.661.8
PEAKHealthpeak Properties, Inc.16.024.97-
MPWMedical Properties Trust, Inc.11.654.971.61
OHIOmega Healthcare Investors, Inc.8.457.22.26
HTAHealthcare Trust of America, Inc. Class A64.661.87
HRHealthcare Realty Trust Incorporated4.014.072.11
DOCPhysicians Realty Trust3.745.121.41
SBRASabra Health Care REIT, Inc.3.676.761.09
NHINational Health Investors, Inc.3.126.332.09
CTRECareTrust REIT Inc2.144.482.32
LTCLTC Properties, Inc.1.545.822
CHCTCommunity Healthcare Trust, Inc.1.13.632.55
DHCDiversified Healthcare Trust0.990.96-
UHTUniversal Health Realty Income Trust0.94.275.52
GMREGlobal Medical REIT Inc0.655.811.8
SNRNew Senior Investment Group Inc0.444.872.13

※時価総額の単位は10億ドル、分配金利回りは年率の予想分配金利回り、PBRはNAV倍率の代わりに簡便的に表示しています(データ元はYahoo Finance、2020年12月25日時点)。

下記のチャートは、過去3年間(2018年年初~2020年末)を対象として、主要なヘルスケア型REITの価格を相対比較したものです。

時価総額の順に、WELL(ウェルタワー)を黄色、VTR(ベンタス)を赤色、OHI(オメガヘルスケア)をネイビー、SBRA(サブラヘルスケア)をパープル、GMRE(グローバルメディカル)を緑色のラインで表示しています。さらに米国REIT全体のパフォーマンスとして、ダウジョーンズREITインデックスを青線で表示、また米国株全体のパフォーマンスとして、S&P500をオレンジ線で表示しています。

ヘルスケア型REITは、高齢者住宅系、高度看護施設系、病院施設系に大別できる

ヘルスケア型REITは、一括りになっていますが、実体としては高齢者住宅系、高度看護施設系、病院施設系に大別できます。

  • 最大手のWELL(ウェルタワー)やVTR(ベンタス)は高齢者住宅系の割合が大きい
  • OHI(オメガヘルスケア)・SBRA(サブラヘルスケア)などは、高度看護施設系の割合が大きい
  • GMRE(グローバルメディカル)などは、病院施設系

ヘルスケア型REITの成長性

REITの投資家としては、まず一般論として、米国の人口動態の変化、団塊の世代の増加、メディケア需要の増加などの点で、ヘルスケア型REITは将来有望ではないか?、と考えると思います。しかし、それほど単純な話ではありません。

米国REITは、日本のREIT(J-REIT)と比較して、オペレーター(施設使用者)との契約上、賃料の長期固定契約が多い特徴があります。この点で米国REITは、J-REITと比較して景気の波に左右されにくく、安定したパフォーマンスを期待できるといえますが、これは成長性が阻害されることと表裏一体の関係にあります。

特に、ヘルスケアREITは、1物件当たりの規模が比較的小さいという重要な特徴があります。したがって、物件数を増加させることはもちろんですが、さらに「より付加価値の高い資産への投資」が成長性の評価に影響を与えます。

ヘルスケアREITに投資する場合は、目先の配当利回りが比較的高いことだけを見るのではなく、将来の成長性があるかどうかを十分に検討する必要があります。

ヘルスケア型REITの取得ポリシーを分析してみよう

この点で参考になるREITとして、中小型グロースのETFで上位に含まれるGMRE(グローバルメディカル)を紹介したいと思います。

上の比較チャートで、GMREのパフォーマンス(緑色のライン)が際立っていることがわかりますね。

市場やETFのファンドマネージャーがGMREを高く評価するのは、当社の投資資産の取得ポリシーから、当銘柄の高い成長性が評価されているため、と考えます。

以下、GMRE(グローバルメディカル)の資産取得ポリシーを、要約で紹介します(同社Webサイトより抜粋しました。)

GMRE(グローバルメディカル)の資産取得ポリシー(要約)

  • 最先端テクノロジーを有する認可された医療施設を取得する
  • 最新の医療に合わせて構築・適応された医療施設を取得する
  • 周辺のオフィス等の物件に基づいて家賃設定される一般医療物件ではなく、重要な医療が提供される「ファクトリー」をターゲットにする
  • 優秀な医療技術と経営管理を有し、市場をリードする医療提供者に施設をリースする
  • 心臓血管治療、美容整形手術、眼科手術、胃腸病学、腫瘍治療、整形外科など、専用の医療施設に大きく依存する医療分野に焦点を当てる
  • ターゲット市場の医療提供者と直接的に協力することによって、投資運営を行う

 

他の投資対象のREITでも同じですが、ヘルスケア型REITに投資する場合は特に、どのような施設に投資する方針であるかを調べて、成長性を分析してみることをおすすめします。

 

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